" On a provoqué une rareté foncière depuis quinze ans qui a fait bondir le prix de l'immobilier"

Territoires
08 février 2019

DÉCRYPTAGE. PPA, ORT, Action Cœur de ville, PAMS, les dé- marches en faveur du développe- ment des territoires se multiplient, même si pour François Rieussecprésident de l’Union nationale des aménageurs (Unam), les freins à l’urbanisation restent ser- rés. Explications.

Vous venez de prendre la présidence de l’Unam. Présentez-nous votre organisation ?
François Rieussec: L’Unam réunit près de 300 entreprises qui réalisent au quotidien des projets d’aménagement sur tous les territoires. Entouré d’une équipe pluridisciplinaire, l’aménageur accom- pagne la collectivité dans la réalisation d’une opération d’ensemble en renou- vellement ou en développement urbain. En effet, nous déployons deux axes principaux d’intervention: le premier est la reconversion de l’existant (friches, dents creuses, quartiers à restructurer, entrées de villes) dans les centres-bourgs et les centres urbains. Le second axe est d’apporter des réponses concrètes en termes d’écoaménagement durable de préservation de la biodiversité et de santé pour les habitants tout en intégrant les avancées technologiques en matière d’habitats, d’équipements publics, d’énergie et d’écomobilité.

Quelles seraient les mesures d’urgence pour créer ce fameux choc de l’offre que le Président a promis aux Français ?
F.R. : On a provoqué une rareté foncière depuis quinze ans qui a fait bondir les prix de l’immobilier. C’est ainsi que la part du terrain dans le prix

de revient d’un logement n’a cessé de croître ces dernières années. Les études sont formelles : le foncier pèse à Paris entre 30% et 50% du prix de vente dans le neuf, 25 % à 45 % en Île-de-France et 25 % à 30 % en province. Pour construire plus, il faut donc commencer par libérer le foncier, en encourageant le flux par une fiscalité incitative pour les propriétaires privés, en allégeant le poids des normes et des contraintes trop lourdes et trop coûteuses, tout en stoppant la dispersion de l’habitat. Il faut favoriser les opérations d’ensemble plus économes en foncier, moins coûteuses, plus respectueuses de l’environnement et de la biodiversité, et en adéquation avec les aspirations des Français. L’autre vec- teur inflationniste est, bien sûr, cette hémorragie d’aides à l’immobilier. Sur les 80 Md€ de TVA, la moitié est reversée sous forme d’aides, de déductions ou de primes.

L’intensification urbaine est-elle une réponse viable à la crise du logement ?
F.R. : En faisant la promotion de la ville sur la ville, les pouvoirs publics font le choix de concentrer la construction dans des secteurs géographiques où le foncier est, de fait, plus rare puisque délimité dans l’espace. Et l’effet spéculatif est double. D’une part, sa rareté fait naturellement gonfler son prix et d'autre part, sa situation sur un marché très attractif déjà en tension ne fait qu'accroître le phénomène. Si les métropoles sont de formidables locomotives régionales, beaucoup de Français restent étrangers à leur développement car dans le même temps, les villes moyennes et les centres-bourgs sont appelés à de- venir des pôles d’équilibre attractifs où économie circulaire, innovation, commerce et culture permettront de développer de nouveaux emplois de proximité et de retisser le lien social. C’est pourquoi nous appelons à imaginer un nouveau modèle de transition urbaine qui soit soutenable pour tous. Il s’agit d’un modèle d’opérations viable pour les ménages, qui corresponde à leurs attentes et à leurs besoins, dans un cadre de vie agréable, avec de la ver- dure, des commerces, des équipements publics et des emplois.

Face à l’ampleur des mouvements sociaux, l’actualité nous rappelle avec force que les inégalités territoriales se creusent toujours plus en France. Quelles réponses apporter aux Français déclassés ou abandonnés ?
F.R. : L’éloignement des services et des administrations, de l’activité économique et commerciale ou encore des activités culturelles a provoqué chez beaucoup de nos concitoyens un sentiment de déclassement. Des communes perdent en attractivité, des écoles sont contraintes de fermer, les petites villes se transforment au mieux en musée, au pire en cimetière urbain. Depuis plusieurs années, on a abandonné la notion de développement pour nos ter- ritoires ruraux et périurbains. Il faut fédérer les acteurs pour intervenir sur ces territoires en déprise. Le cadre des Opérations de revitalisation ter- ritoriale (ORT) pourrait être le nouveau maillon d’une politique ambitieuse, avec le soutien de la future agence France territoires.

Comment s’annonce 2019?
F. R. : Nous pouvons envisager l’année avec lucidité et sérénité. Tout d’abord, nous sommes lucides, car même si nous parvenons à renforcer le dialogue avec les pouvoirs publics, la raréfaction du foncier est une réalité toujours plus prégnante à laquelle nous devons faire face. Les lois Grenelle II et Alur sont venues tour à tour renforcer l’encadrement de l’ouverture à l’urbanisation des zones 2AU, nous aurons, en effet, du mal à y déroger. Dans le même temps, l’État mise davantage sur le renouvellement urbain et réduit l’espace constructible en déclassant nombre de terrains. Ce n’est plus une chimère et dans le même temps, élus et opérateurs ne peuvent plus opter pour la périurbanisation. La réhabilitation des cœurs de ville est le nouveau cadre fixé par les ORT.
Enfin, des régions et des métropoles anticipent déjà l’objectif de « zéro artificialisation nette » fixé par Bruxelles. Cette orientation, bien que discutable, apparaît inéluctable. Mais nous sommes également sereins. Car au-delà des craintes qui pèsent sur l’avenir de nos entreprises, nos perspectives de déve- loppement sont en réalité beaucoup plus nombreuses aujourd’hui que par le pas- sé. Projets partenariaux d’aménagement (PPA), ORT, Action Cœur de ville... Sans compter l’expérimentation du Permis d’aménager multisites (PAMS) qui peut s’avérer précieuse pour nous aider à exploiter des fonciers qui nous échappaient jusqu’alors dans le tissu urbain existant.
Nous pourrons enfin compter sur l’appui du ministère dans le cadre des campagnes annuelles de labellisation de nos futurs écoquartiers. Ne l’oublions pas : les centres-bourgs ont une place essentielle à jouer pour structurer ce nouveau paysage et la vie quotidienne des Français.

Propos recueillis par Danièle Licata

 

BIO EXPRESS
François Rieussec est diplômé de l’IEP Grenoble et titulaire d’un DEA d’urbanisme.
1996 : Crée la société ARP Foncier, spécialisée dans la réalisation d’opérations d’habitat mixte et de Zac.
2001 : Devient président de la Chambre régionale de l’Unam Midi-Pyrénées.
2018 : Élu président de l’Unam.

 

Paroles de maires

RCL
Question :
Un maire, donc OPJ, peut-il l’être en dehors de sa commune ?
Réponses :
Non, il est élu OPJ sur sa commune.
Tous les pouvoirs du Maire en tant que représentant de l'Etat ne lui sont octroyés que sur son territoire.
Non uniquement dans la commune où il est élu maire.

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