Les loyers de baux commerciaux à l’épreuve de la crise

Territoires
03 septembre 2020

DÉCRYPTAGE Face à la crise économique qui a provoqué une baisse drastique du chiffre d’affaires, les commerçants peuvent-ils opposer à leur bailleur la suspension, voire l’exonération du paiement des loyers ? Sur quel fondement ? Que peuvent faire les maires ? RCL a interrogé Me Catherine Saint Geniest, avocate associée chez Jeantet & Associés, spécialiste en droit immobilier.

 

 

RCL: Quel est l’impact de la crise de la COVID-19 sur les baux en centre-ville?
Me Catherine Saint Geniest : La n°2020-290 d’urgence pour faire face à l’épidémie de la Covid-19 publiée le 23 mars 2020 a permis la déclaration d’un état d’urgence sanitaire sur l’en- semble du territoire national jusqu’au 24 mai 2020. Cette loi a habilité le gou- vernement à prendre des mesures par voie d’ordonnance. Parmi les diverses ordonnances, l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 ne prévoit pas d’exonération de loyers, mais une suspension des conséquences de l’ab- sence de paiement des loyers pour cer- tains preneurs particulièrement fragiles, seulement.

RCL: Qui sont les bénéficiaires de ces suspensions ?
C. S. G. : Les bénéficiaires sont définis tant par le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020, relatif à la création d’un fonds de solidarité, que par le décret n° 2020-378 du 31 mars 2020, relatif au paiement des loyers.

Seules peuvent bénéficier de ces me- sures les entreprises qui remplissent notamment les critères suivants :

- qui sont « de droit privé résidentes fiscales françaises exerçant une activité économique » ;
- qui ont débuté leur activité avant le 1er février 2020 ;

- dont l’effectif est inférieur ou égal à dix salariés ;
- dont le montant du chiffre d’affaires hors taxes constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à un million d’euros ;

- dont « le bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l’activité exercée, n’excède pas 60 000 euros au titre du dernier exercice clos » ;

- qui ne sont pas « contrôlées par une société commerciale au sens de l’ar- ticle L. 233-3 du Code de commerce » ; ou « lorsqu’elles contrôlent une ou plusieurs sociétés commerciales au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce, dont la somme des salariés, des chiffres d’affaires et des bénéfices des entités liées respectent les seuils fixés » ci-avant ;

- et qui doivent avoir « subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 par rapport à la même période de l’année

précédente ». La situation du com- merce n’est pas précisée et les mesures concernent aussi les artisans et les professionnels libéraux.

RCL: L’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 qui concerne tous les contrats, à quoi sert-elle ?
C. S. G. : Cette seconde ordonnance dite « ordonnance délais Covid-19 » concerne tous les contrats y compris les baux commerciaux. Elle permet au cocontractant d’échapper aux pénalités de retard et à la mise en œuvre de la clause résolutoire à défaut de paiement des sommes échues entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020. En application de ce texte, les locataires ne sont pas exemptés du paiement des loyers sur la période, mais l’ordonnance empêche le bailleur de mettre en œuvre la clause résolutoire ou de réclamer des pénalités. Toutefois, les intérêts de retard restent dus par les locataires. Un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 10 juillet 2020 confirme que cette ordonnance ne dispense pas le locataire de payer les loyers de la période de fermeture de son commerce mais a bien une portée limitée à l’exigibilité des pénalités et à la suspension de la clause résolutoire. Le jugement insiste néanmoins sur la bonne foi du bailleur qui, dans cette espèce, avait proposé des aménagements des dates de paiements des sommes échues pour lui donner raison.

RCL: Existe-t-il d’autres mécanismes juridiques autres que les mesures exceptionnelles mises en œuvre permet- tant aux preneurs de ne pas payer les loyers ?

C. S. G. : Le preneur pourrait tenter d’invoquer l’imprévisibilité de la situation actuelle pour solliciter une dispense de paiement de tout ou partie du loyer contractuellement convenu. L’article 1195 du Code civil s’applique, dès lors qu’est constaté un « changement de circonstances imprévisibles lors de la conclusion du contrat rend(ant) l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque ». Cette disposition, applicable uniquement aux contrats conclus à partir du 1er octobre 2016 permet à chaque partie de solliciter la révision des conditions financières du contrat, amiablement ou, à défaut d’accord, judiciairement. Le juge pourra ainsi rééquilibrer l’économie du contrat au vu des circonstances imprévisibles. Encore faut-il que le bail, conclu à partir du 1er octobre 2016, n’écarte pas l’application de ces dispositions par une clause spécifique, ce qui est souvent le cas. Le preneur pourrait également tenter d’invoquer la force majeure. L’article 1218 du Code civil dispose qu’ « il y a force majeure en matière contractuelle lors- qu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 ».

RCL : Pourtant lors de sa conférence de presse du 28 février 2020, le ministre de l’Économie avait annoncé que la Covid-19 serait « considéré comme un cas de force majeure pour les entreprises » ?

C.S.G.: Effectivement. Mais cette annonce visait les entreprises ayant conclu des contrats de marchés publics et en aucun cas les baux. Il serait tentant pour les preneurs de raisonner par analogie concernant les loyers et de solliciter une exonération ou, à tout le moins, une suspension des loyers dus par le preneur. Néanmoins, si les mesures de confinement peuvent justifier une impossibilité d’exécuter une prestation de services, il n’en va pas de même lorsqu’il s’agit de payer un loyer ; la jurisprudence refuse de prendre en compte une situation de force majeure s’agissant d’un paiement.  Effectivement, le paiement du loyer ne dépend pas seulement de la situation de pandémie, mais également des capacités financières de l’entreprise.

RCL: Est-ce la fin du modèle des petits commerces ?
C. S. G. : Ce n’est sûrement pas la fin d’un modèle. Au contraire, on a vu, par exemple, dans les grandes villes un regain d’intérêt pour les commerces alimentaires de proximité au cours de ces dernières années. La limitation des transports et de la circulation à l’occasion de la pandémie devrait inciter les consommateurs à faire leurs achats de façon la plus proche possible de leur domicile.

RCL: Quel est le rôle du maire ?

C.S.G.: Le maire a différents moyens à sa disposition pour contrôler les ac- tivités commerciales en centre-ville. Notamment les dispositions des articles L214-1 à 3 et les articles R214-1 à R 214-19 du Code de l’urbanisme qui permet au maire de préempter lors de toute cession les fonds artisanaux, de commerce ou les baux commerciaux intervenant dans le périmètre de sauvegarde du commerce de proximité.

Propos recueillis par Danièle Licata

Paroles de maires

RCL
Question :
Un maire, donc OPJ, peut-il l’être en dehors de sa commune ?
Réponses :
Non, il est élu OPJ sur sa commune.
Tous les pouvoirs du Maire en tant que représentant de l'Etat ne lui sont octroyés que sur son territoire.
Non uniquement dans la commune où il est élu maire.

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