« 10.000 communes carencées en foncier » : 3 questions à Nicolas Thouvenin, docteur en sciences économiques et délégué général de l’UNAM

Vous avez réalisé une étude d’impact de la loi Climat et Résilience en matière de lutte contre l’artificialisation des sols et testé l’objectif ZAN dans chaque commune. Quelles conclusions tirez-vous de cette nouvelle étude inédite sur le logement ?

Nicolas Thouvenin : Le ZAN « zéro artificialisation nette » vise à subordonner les ouvertures à l’urbanisation à la renaturation des espaces abandonnés d’ici à 2050. Mais pour seule principale contrainte imposée aux collectivités à date, la loi Climat et Résilience votée en 2021 prévoit de réduire de moitié la consommation d’espaces artificialisés au cours des dix prochaines années. Est-ce possible ? Oui, sans hésiter. Selon notre étude exploratoire pionnière en la matière, c’est déjà le cas dans 45 % des communes où l’artificialisation est en baisse de plus de 50 %. C’est également possible pour près de 5000 autres communes où cette baisse est comprise entre -25 % et -50 %. Cela risque en revanche d’être plus compliqué pour toutes les communes qui ont une forte demande de logements mais pas les capacités foncières pour y répondre. Pour celles qui accusent des déficits de production passés, il faut avouer que ce sera compromis : avec 25 % des EPCI concernés, le sujet est réellement préoccupant.

Votre étude dénombre 10000 communes carencées en foncier. Comment, selon vous, arriveront-elles à atteindre les objectifs poursuivis ?

N.T. : Nous avons arrêté une méthodologie pour identifier les communes en difficulté, c’est-à-dire celles qui ne parviendront pas à compenser le déclassement de la moitié des zones à urbaniser. Ces dernières devront néanmoins s’inscrire sur une trajectoire de sobriété foncière et contribuer significativement à l’atteinte des objectifs inter-SCoT qui seront retranscrits dans les SRADDET. Leur effort consenti dépendra, au cas par cas, de l’ampleur et de l’hétérogénéité des besoins. D’après les simulations réalisées sur notre « supercalculateur» objectif-zan.com, rares seront toutefois les communes qui atteindront l’objectif sans concentrer plus de la moitié des constructions neuves dans l’enveloppe urbaine existante et respecter un ratio d’au moins 25 logements à l’hectare pour les nouvelles zones à urbaniser.

La raréfaction des terrains va-t-elle, selon vous, entraîner une hausse généralisée des prix du foncier ?

N.T. : Oui, la raréfaction du foncier disponible va inéluctablement entraîner une hausse des prix par le simple jeu de la loi de l’offre et de la demande. Cette hausse devrait néanmoins rester contenue car elle sera difficilement répercutable sur la clientèle, déjà affectée par la crise du pouvoir d’achat et la remontée des taux d’intérêt. Toutes choses égales par ailleurs, les prix du foncier pourraient même baisser à moyen terme. Déjà sensibles aux hausses des prix des matériaux et de l’énergie, ils serviront de variable d’ajustement dans le bilan des opérateurs pour amortir les surcoûts liés au recyclage foncier. Mais quels que soient les mouvements de prix anticipés, seul un véritable choc fiscal et l’émergence de nouveaux outils de financement dans le sillage des fonds ISR et de la taxonomie européenne devraient raisonnablement permettre au marché de s’ajuster à plus long terme et d’anticiper la renaturation des sites qui seront définitivement délaissés.

Propos recueillis par D.L.

La rénovation énergétique des immeubles peut être financée par leur surélévation

La rénovation énergétique des logements privés constitue un enjeu majeur pour atteindre les objectifs nationaux de lutte contre le réchauffement climatique. C’est aussi l’objet majeur du Green deal (pacte vert) que le groupe Nexity a signé le 24 mars 2022 avec le plan bâtiment durable et le ministère de la Transition écologique. Entretien avec Karine Olivier, directrice générale Pôle services aux particuliers chez Nexity.

RCL : Le groupe Nexity a signé deux Green deal avec le plan bâtiment durable. De quoi s’agit-il ?

Karine Olivier : Nous avions signé un premier Green deal (pacte vert) en 2018. Orienté sur l’habitat collectif et les copropriétés, il marquait une première étape nous permettant de nous positionner en tant qu’acteur de référence dans l’éco-rénovation. Grâce à ce programme, l’ensemble des collaborateurs concernés ont eu accès à des ateliers afin de contribuer à l’émergence de projets, plus de 500 d’entre eux ont participé à un dispositif de rénovation énergétique training, vingt-trois coachs rénovation ont été diplômés en interne et, à fin 2021, plus de 300 immeubles étaient en cours d’études, AMO ou maîtrise d’œuvre et plus de 60 copropriétés étaient rénovées ou en cours de travaux. La signature d’un second Green deal le 24 mars dernier marque une étape nouvelle avec des objectifs très ambitieux pour 2025. Le groupe poursuivra ses engagements sur l’habitat collectif et intègrera dans ses actions l’accompagnement des propriétaires individuels. L’enjeu est important, notamment pour ceux qui proposent des biens en location. En cas de non-respect de l’étiquette énergétique imposée par la loi Climat et Résilience, à compter du 1er juillet 2028 pour les logements étiquetés G, puis 2029 les F et enfin 2034 les E, leur bien sortira du marché locatif alors que nous manquons cruellement de logements en France. De plus, ces investissements locatifs constituent souvent un complément de retraite.

Concrètement, quels sont vos engagements ?

K.O. : Le groupe s’est engagé sur la rénovation et l’encadrement des travaux de rénovation de plus de 10000 logements privés, soit 10 % de notre parc, ainsi que sur la mise en oeuvre de cinq projets de surélévation d’immeubles existants afin de financer la rénovation énergétique. Bien souvent, les copropriétaires n’ont pas conscience de la valeur des mètres carrés disponibles sur les toits. Or nous savons valoriser cet actif. La construction d’étages supplémentaires – un à trois étages généralement en fonction du PLU – permet de financer la rénovation énergétique de l’immeuble. Dans le même temps, nous apportons une réponse à la volonté des collectivités locales de densifier la ville sans artificialiser les sols. Nous avons, par ailleurs, engagé des actions de sensibilisation des propriétaires bailleurs sur la loi Climat et Résilience et leur proposons un audit énergétique. L’objectif étant de déterminer ensemble les travaux nécessaires pour que leur bien puisse afficher une étiquette énergétique acceptable. Nous nous sommes engagés pour 2025 à réaliser 5000 audits énergie.

De quelle manière accompagnez-vous les copropriétés ?

K.O. : La rénovation énergétique est un sujet technique et complexe, nos équipes font dans premier temps de la pédagogie. De plus, il faut aller chercher tous les financements possibles, collectifs et individuels. Nous avons pour cela formé en interne des collaborateurs qui ont suivi une formation diplômante de cinq mois. Le rôle de ces coachs rénovation ? Aider les gestionnaires d’immeubles à enclencher une démarche proactive en direction des propriétaires, lever les freins puis les accompagner au quotidien dans leurs projets. La rénovation des immeubles permet d’améliorer le confort thermique et acoustique, de réduire les charges payées par les copropriétaires et c’est, bien sûr, un avantage en termes de valorisation du patrimoine. Sans oublier qu’un bâtiment moins énergivore contribue à la réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Les synergies public-privé sont-elles indispensables pour atteindre les objectifs de rénovation énergétique des logements ?

K.O. : Bien sûr, nous travaillons main dans la main avec les collectivités. Certaines, très engagées, mettent en place des plans de financement pour aider les copropriétés qui se lancent dans la rénovation énergétique. C’est notamment le cas de Paris, Lyon et Grenoble. Ce travail en commun sur les financements nous aide à convaincre nos clients privés plus facilement d’engager des démarches de rénovation de leur logement. Nous devons coconstruire avec les collectivités locales pour penser la ville de demain.

Quels sont les autres leviers d’action dont vous disposez pour accompagner les villes dans leur volonté d’être plus durable ?

K.O. : Le groupe Nexity s’est engagé sur la biodiversité avec l’intégration de la nature dans toutes ses opérations. Il s’est fixé de nouveaux objectifs de réduction de ses émissions de CO2 et vise une trajectoire certifiée alignée 1,5°C, soit 10 % plus ambitieuse que celle rendue obligatoire par la réglementation environnementale 2020 (RE2020) française. Plus de 400 managers ont été sensibilisés et formés à ces enjeux climat et biodiversité pour mieux en comprendre les enjeux. Nous menons des réflexions sur la réutilisation des matériaux, la traçabilité des matières, nous travaillons également avec nos fournisseurs afin qu’ils soient autant engagés que nous sur le volet environnement.

Depuis le début du conflit en Ukraine, les prix de l’énergie s’envolent. Quelles conséquences sur le secteur du logement ?

K.O. : La hausse du coût de l’énergie pose un véritable problème de pouvoir d’achat des ménages. Nexity, en tant que syndic, doit organiser et faciliter le paiement des factures des copropriétés. Il nous faudra faire preuve de pédagogie auprès des particuliers. Pour réduire la consommation énergétique, il faut construire des bâtiments qui soient extrêmement bien isolés. Évidemment l’énergie est au coeur de toutes les réflexions, de tous les services et de tous les procédés constructifs. Nous réfléchissons par exemple à la végétalisation des façades des immeubles pour contrer les îlots de chaleur. Les idées ne manquent pas. Il faut à présent les mettre en oeuvre.

Propos recueillis par Blandine Klaas

Mobiville favorise la mobilité géographique professionnelle

Pour Jean Bassères, directeur général de Pôle emploi : « L’insertion professionnelle des demandeurs d’emploi dépend de leur niveau de compétences et de qualification mais également de leur capacité à opérer éventuellement une mobilité géographique pour accéder aux bassins d’emploi ». C’est ce que propose, Mobiville, outil d’aide à la décision qui permet aux demandeurs d’emploi et aux salariés de s’orienter vers les territoires qui recrutent tout en intégrant leurs souhaits de cadre de vie. Sur la base des préférences personnelles concernant le cadre de vie (métropole, vie rurale, mer, montagne...) et professionnelles (métier, contrat, temps de travail, salaire...), Mobiville propose une sélection de villes qui recrutent et qui correspondent à la qualité de vie recherchée. L’utilisateur y retrouve des informations sur l’emploi, le logement, le cadre de vie et les aides à la mobilité. Depuis sa mise en ligne il y a un an, déjà plus de 124 000 personnes ont utilisé la plateforme et 30 000 y ont consulté les informations sur les aides à la mobilité. Mobiville a également déclenché 5400 projets de mobilité auprès de personnes qui ne l’envisageaient pas auparavant. « Faire une recherche d’emploi ou de logement dans une région que l’on ne connaît pas peut s’avérer difficile. Mobiville m’a permis d’avoir toutes les informations pour lancer mon projet. Lorsque j’ai obtenu ma promesse d’embauche, j’ai bénéficié d’un conseiller logement dédié et j’ai pu déménager sereinement » explique Jonathan, conseiller technique à Rodez. Un projet de déménagement avec Mobiville aboutit en 4 à 6 mois contre 9 à 12 mois sans cet accompagnement. Depuis sa mise en ligne il y a un an, déjà plus de 124 000 personnes ont utilisé la plateforme et 30 000 y ont consulté les informations sur les aides à la mobilité. Mobiville a également déclenché 5400 projets de mobilité auprès de personnes qui ne l’envisageaient pas auparavant.

« Il faut adapter la politique du logement aux spécificités des territoires »

Montaigne invite à repenser notre politique du logement à travers 12 propositions destinées à alimenter le débat public en vue du prochain quinquennat.

Les auteurs de cette note dressent le constat suivant. Malgré une intervention importante des pouvoirs publics en matière de logement, 37,6 milliards d'euros consacrés en 2020 en France, soit environ 1,6 % de notre PIB, ces derniers peinent à répondre à la demande croissante en logement, particulièrement dans les zones tendues. La conséquence ? Les plus démunis, pourtant au cœur de la mission d’intérêt général du logement social, y accèdent de plus en plus difficilement.

Aujourd'hui, la politique du logement en France s'articule entre une stratégie nationale et des décisions locales. Néanmoins, la baisse constante du nombre de permis de construire accordés (381 600 permis de construire ont été délivrés en 2020 contre près de 500 000 en 2017) et le décrochage de la France en la matière sont des indicateurs des faiblesses de ce système. Si le prix au mètre carré en France a connu une augmentation de 57 % entre 2005 et 2020, l'analyse des prix au mètre carré par territoire permet de constater l'existence de dynamiques de prix hétérogènes (3 500 € à Lille contre à peine 1 000 € à Maubeuge par exemple). Là où l'indice de tension immobilière atteint 16 % dans les Hauts-de-Seine, il s'établit à -1 % dans les Landes et dans le Gers. « Face à la diversité des situations, la réponse aux enjeux de chaque territoire doit passer par le renforcement de la territorialisation des politiques de logement adaptée aux besoins de chacun » préconise le rapport.

Des solutions pragmatiques

"Il est urgent de développer une politique territoriale efficace pour le logement. Une solution pourrait être d'acter l'extinction des dispositifs de soutien à l'investissement locatif privé, comme le Pinel, et de favoriser le retour des investisseurs institutionnels par une simplification des normes et la recherche d'une plus grande stabilité normative" explique Bruno Deletré, ancien directeur général du Crédit Foncier de France et président de la réflexion autour de cette note. Pour l’Institut Montaigne la question du logement abordable, digne, et respectueux de l'environnement, doit devenir une cause nationale. Le think tank propose de guider l'action du prochain quinquennat autour de 4 axes : la territorialisation de la politique du logement, son efficacité pour les finances publiques, la réflexion nécessaire à mener dans le champ du logement social et le financement massif de la rénovation énergétique des bâtiments. Parmi les propositions, il propose d’accorder aux EPCI un rôle de « chef de file » en matière de logement, de transférer la délivrance des permis de construire aux intercommunalités, Acter l'extinction du dispositif Pinel après 2024, d’évaluer, au l'opportunité de recourir à des contrats de bail à durée déterminée dans le parc social afin d'accroître la mobilité résidentielle ou encore de mettre fin aux dispositifs d'encadrement des loyers.

La Ville de Nantes renforce le dispositif des « logements bleus »

Mis en place par la ville, avec des bailleurs sociaux, il permet aux personnes âgées aux revenus modestes de rester chez elles le plus longtemps possible, grâce à des aménagements spécifiques dans leur logement.

Favoriser le maintien à domicile pour permettre aux seniors de bien vieillir chez eux est une priorité pour la Ville de Nantes qui depuis 2005, aux côtés de bailleurs sociaux, met à disposition des locataires, en priorité âgés de plus de 65 ans, ou se rapprochant de l’âge requis et rencontrant des difficultés de mobilité, des logements sociaux adaptés pour leur permettre de bien vieillir chez eux. « La Ville de Nantes est engagée depuis de nombreuses années pour assurer aux seniors la meilleure qualité de vie possible. En décembre dernier, le Conseil Municipal a approuvé le plan d'action « Ville amie des aînés », en lien avec le réseau national afin de renforcer nos actions et mieux accompagner les seniors Nantais. À ce titre, et comme nous nous étions engagés, nous agissons aujourd’hui pour doubler le dispositif des « logements bleus » et permettre aux seniors de trouver des solutions de logements répondant à leurs besoins.» déclare Elisabeth Lefranc, conseillère municipale en charge des personnes âgées, des seniors et de la longévité. L’objectif : doubler le nombre de logements bleus d’ici 2026 pour atteindre 2000 logements adaptés, dont 200 logements transformés dès cette année 2022. Pour y parvenir, deuxnouveaux bailleurs vont accompagner le développement des logements bleus - Atlantique Habitations et CDC Habitat – en plus des 5 bailleurs déjà partenaires du dispositif et dont le conventionnement sera renouvelé (Nantes Métropole Habitat, ADOMA, Aiguillon Construction, LNH et Vilogia).

Des services en plus

Pour être labellisés « logement bleu », les logements ont subi des aménagements spécifiques, adaptés au vieillissement, à la perte d’autonomie et de mobilité et qui favorisent le maintien à domicile : installation de volets roulants électriques avec télécommande, sol antidérapant, fenêtres faciles à ouvrir et à fermer, contrôle d’accès à l’immeuble sécurisé, etc. Ces logements sociaux doivent se situer au rez-de-chaussée ou au premier étage, plus facilement accessible, avec un ascenseur. Ils sont aujourd’hui répartis dans l’ensemble du parc social nantais, neuf ou ancien, et dans tous les quartiers, particulièrement ceux qui présentent les caractéristiques les plus favorables : aménagements extérieurs adaptés, facilité d’accès aux services de proximité (commerces, services publics) et aux moyens de transports publics, etc. Au-delà de l’installation d’équipements dans un logement, la Ville de Nantes propose en complément une prestation gratuite pour les locataires pour leur permettre de bien vieillir chez eux et de prévenir, dans la mesure du possible, les situation d’urgence ou d’isolement. Avec du portage de repas, de la téléassistance, ou la venue d’une aide à domicile, etc.

Congrès HLM : Jean Castex veut construire davantage de logements

Dans son discours prononcé pour l’ouverture du congrès HLM le 29 mercredi septembre à Bordeaux, le Premier ministre a détaillé les mesures du gouvernement pour relancer la construction de logements en France.

« Continuer de créer des emplois dans les métropoles tout en y freinant la construction, c’est tout simplement accepter, et même organiser, l’éviction des plus pauvres en dehors des villes et des métropoles. C’est condamner une partie de la population active à devoir habiter toujours plus loin de son lieu de travail, en nourrissant un insupportable sentiment de relégation. » a déclaré le Premier ministre face à une situation « qui n’est pas satisfaisante ». Il a annoncé à l’occasion du 81^e congrès de l’Union sociale pour l’habitat les suites qu’il allait donner aux premières propositions de la commission sur la relance durable de la construction de logements mise en place en mai dernier, afin d’inciter les collectivités territoriales à délivrer des permis de construire dans les territoires tendus.

En effet, dans son premier rapport remis le 22 septembre au Premier ministre, la commission présidée par François Rebsamen, maire de Dijon, et Président de Dijon Métropole, dresse le constat d’une crise de l’offre de logements, concentrée dans les zones tendues. Elle souligne la nécessité de lever les réticences locales à la construction comme les freins à la mobilisation du foncier. Pour répondre à ces défis, elle propose une première série de 13 mesures de nature fiscale et budgétaire, qui seront complétées en octobre par des propositions en matière de simplification et d’urbanisme.

« Mon souhait dès aujourd'hui est de tirer sans attendre, parce qu'il y a urgence, des conclusions ou plutôt des conséquences opérationnelles des travaux remarquables de cette commission dont, je vous le dis, je partage l'essentiel des orientations » a déclaré Jean Castex qui a annoncé les mesures suivantes en faveur du logement.

Pour les logements sociaux agréés en 2021 et jusqu’en 2026, soit la fin du mandat municipal, l’exonération de la Taxe Foncière sur la Propriété Bâtie (TFPB) fera l’objet d’une compensation de la part de l’Etat pendant 10 ans. Une clause de revoyure à mi-parcours permettra de vérifier que cette mesure a bien atteint son objectif.

Pour dynamiser la production d’une offre pérenne portée par des investisseurs institutionnels, le Gouvernement remplacera l’exonération de la TFPB pour les logements intermédiaires achevés à compter de 2023 par un crédit d’impôt d’un montant équivalent au bénéfice des porteurs de projet.

Dans chaque territoire tendu, des contrats de relance du logement seront signés, avec des objectifs de construction de logements collectifs donnant lieu au versement d’une aide forfaitaire. « Je vais demander au préfet, de signer avec les collectivités locales des contrats sur le développement du logement dans leur périmètre avec des engagements réciproques. L'État affectera à ces contrats que nous allons appeler « Contrats de relance du logement » a précisé le Premier ministre. 175 M€ du plan de relance seront redéployés à cette fin.

Pour lever la contrainte foncière, l’Etat fera preuve de transparence avec la mise en place d’un inventaire en temps réel des parcelles cessibles. Il engagera le recensement exhaustif des ressources foncières disponibles dans les territoires en tension. Un appel à manifestation d’intérêt sera lancé d’ici la fin de l’année pour des projets de construction, exemplaires sur l’optimisation des droits à construire, ciblés sur le logement social, le logement intermédiaire et le logement étudiant.

Enfin, les propriétaires privés seront incités à proposer des loyers plafonnés dans le parc existant avec le dispositif « Louer abordable » qui sera rendu plus attractif pour les logements en territoires tendus.

Avec sa plateforme de signalement, Pau lutte contre le mal-logement

Détecter, signaler et traiter rapidement la problématique rencontrée par une personne dans son logement, c’est ce que propose Histologe, un service public gratuit créé à l’initiative de deux agents de la communauté d’agglomération Pau-Béarn-Pyrénées dans le cadre du programme Beta.gouv(*).

Depuis sa création en juin 2020, Histologe a déjà enregistré quelque 200 signalements sur le territoire de l’agglomération », affirme Chouaib Nounes, responsable des partenariats au sein de l’équipe Histologe. Avec son collègue Alban Sestiaa, en charge de la conception et de la réalisation du site, ils ont ensemble imaginé cet outil numérique pour apporter une réponse à une situation alarmante : quatre millions de personnes sont mal logées en France, selon le rapport 2021 de la Fondation Abbé Pierre. Le principe de la plateforme ? À travers près de 70 critères d’habitabilité regroupés en cinq thématiques (les parties communes, l’hygiène du logement, la sécurité, la performance énergétique, l’espace habitable), elle évalue la criticité du signalement puis lance des alertes vers les partenaires en capacité d’intervenir. « C’est une plateforme participative et collaborative, à laquelle nous avons associé des usagers volontaires, de nombreux acteurs de l’habitat et de la lutte contre l’habitat indigne afin d’accélérer la prise en charge du mal logement », précise Chouaib Nounes. On retrouve notamment parmi ces acteurs, les ADIL, les directions de l’habitat, les directions départementales des territoires, les Agences régionales de santé ou encore les services communaux d’hygiène qui disposent de solutions pour accompagner à la fois les locataires et les propriétaires dans l’amélioration de l’habitat. Pour les utilisateurs, le parcours a été simplifié au maximum. « Sans créer de compte, sans télécharger de documents, directement à travers un lien Internet, sur un téléphone portable une tablette ou un PC et même un numéro de téléphone, toute personne peut signaler les dysfonctionnements rencontrés », ajoute Alban Sestiaa.

UN SERVICE PUBLIC NATIONAL ?

Déjà, de nombreux territoires ont montré leur intérêt pour cet outil et les deux agents travaillent à son déploiement le plus large possible. « Chaque territoire développera sa plateforme à partir d’une base commune de signalement qui peut être personnalisée en fonction du contexte et de spécificités locales, détaille Alban Sestiaa. En 2021 et 2022, nous souhaitons encourager un maximum de territoires à utiliser Histologe afin de détecter les meilleures pratiques et mesurer l’impact sur la lutte contre les problèmes d’habitabilité avant un déploiement au niveau national. » L’objectif à terme : proposer une grille nationale d’évaluation unique des critères d’habitabilité, une centralisation des signalements et de leurs traitements. L’équipe d’Histologe qui compte désormais quatre personnes est portée par Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP) dans l’Incubateur de l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT). La Banque des Territoires s’intéresse, elle aussi, de très près à ce projet. Aux dernières nouvelles, Histologe devrait être intégrée dans la stratégie nationale de lutte contre l’habitat indigne, une véritable reconnaissance pour les deux agents publics.

Blandine Klaas

(*) Beta.gouv.fr est un programme porté par la direction interministérielle du numérique qui aide les agents publics à construire des services numériques utiles, simples, faciles à utiliser et qui répondent vraiment aux besoins des gens.

« Les politiques du logement doivent être démographique et climatique »

Pour Benoist Apparu, président du directoire d’In’li et maire de Châlons-en-Champagne depuis 2014, si la crise sanitaire a renforcé les envies de maisons individuelles avec jardin, loin des métropoles, le réchauffement climatique et la courbe démographique plaident pour une densification urbaine et une politique du logement différente d’un territoire à l’autre. Rencontre.

RCL : Un monde métropolisé, et plus encore depuis la crise sanitaire, ne fait plus rêver les Français. Aujourd’hui plus de 8 Français sur 10 préfèrent vivre dans une ville moyenne. Pensez-vous que la politique du logement est en encore en phase avec leurs attentes ?

Benoist Apparu : La crise sanitaire a, certes, développé des envies de jardins et de balcons fleuris. Mais la politique du logement consiste non pas à suivre les envies des Français, mais à tenir compte de la réalité. Aujourd’hui, les politiques d’urbanisme doivent être démographique et climatique. Démographique, signifie construire plus là où il y a plus d’habitants et moins là où la population stagne ou diminue. Climatique, signifie que l’urbanisme et la construction doivent être au service de la lutte contre le changement climatique. Or, l’étalement urbain est responsable de 42 % de l’augmentation des gaz à effet de serre, par la construction de routes, le 100 % voiture ou le développement des transports collectifs… Parce qu’il y a urgence, tout l’enjeu aujourd’hui est de lutter contre cette urbanisation en acceptant une plus grande densité dans les villes. On peut rêver de villes moins denses avec maisons individuelles entourées de verdure, mais la réalité est qu’il faut lutter en priorité contre le changement climatique tout en logeant tout le monde. L’énoncer ainsi semble banal, mais la mise en oeuvre est subtile. Lutter contre le réchauffement climatique, c’est d’abord lutter contre l’étalement urbain. Lutter contre, c’est accepter une plus grande densité dans les villes. La politique du logement doit reposer sur le bon sens. Il faut construire massivement dans les zones dites tendues et réhabiliter dans les zones détendues, dans la logique de l’offre et la demande. Ce qui sous-entend qu’il faut changer les outils de politiques qui restent encore fondés sur une analyse nationale. Car les besoins sont différents d’un territoire à l’autre. C’est pourquoi, nous devons flécher les aides publiques et fiscales sur la base de l’équation démographique et assumer un droit de l’urbanisme plus contraignant pour valoriser la densité et la mixité, pour geler les constructions ou à l’inverse les impulser.

RCL : Mais la densification ne risque-t-elle pas de faire flamber davantage encore les prix à la location et à l’acquisition ?

B.A. : Effectivement, mais pour mieux maîtriser les prix, il faut mettre en place une échelle de loyers en adéquation avec celle des revenus et développer massivement le parc intermédiaire dont les prix réglementés sont inférieurs aux prix du marché. Or, les métropoles manquent sérieusement de ce type de produits qui présentent, pourtant, bon nombre d’avantages : d’abord, ils permettent aux classes moyennes d’habiter dans les grandes villes, près de leur lieu de travail. Ensuite, ils permettent aux collectivités locales de sécuriser sur leur territoire la présence de citoyens actifs aux revenus moyens. Enfin, ils garantissent une mixité sociale. Pour se faire, il faut que, non seulement des investisseurs achètent des logements et louent, mais que les collectivités les produisent. Or, aujourd’hui les villes produisent de moins en moins. Le problème du logement en France n’est pas un problème d’acheteurs, mais bien de production et donc de permis de construire.

RCL : Le Grand Paris est donc un modèle ?

B.A. : Bien sûr, c’est un modèle pour la simple raison qu’il permet, grâce au déploiement de toutes sortes de mobilités complémentaires, d’accueillir une population grandissante sans les éloigner de leur lieu de travail. On voit comment la politique du logement est désormais indissociable de la politique du transport si l’on veut limiter l’envolée des prix. Dans ce sens, le Grand Paris répond à toutes ces équations.

RCL : La crise sanitaire a fait plier le secteur de l’immobilier de bureaux. Ces mètres carrés vident peuvent-ils se transformer en habitations ? Attendrons-nous des décennies, comme pour les friches industrielles avant de tenter une reconversion ?

B.A. : Il est bien trop tôt pour tenter de poser un premier diagnostic. Dire que c’est la fin des bureaux et l’avènement du télétravail, c’est tirer des conclusions rapides. Il est probable, qu’à l’avenir, le nombre de mètres carrés de bureaux produits sera plus faible et qu’en parallèle la demande soit légèrement moins forte. Mais il est nécessaire de nuancer la volumétrie et la temporalité. Si la tendance se confirme, la baisse se fera graduelle, 1 % par an au plus. Concernant les friches industrielles, effectivement, la transformation a été longue car le modèle économique de conversion est complexe. Mais sa reconquête se met en place doucement car acheter un bâtiment existant et financer les travaux est plus cher que d’acheter du neuf.

■ Propos recueillis par Danièle Licata ■

Un pacte national pour la relance de la construction durable

Vendredi 13 novembre, Emmanuelle Wargon, Ministre déléguée en charge du Logement, Johanna Rolland, présidente de France urbaine, François Baroin président de l’Association des Maires de France (AMF)et Sébastien Martin, président de l’Assemblée des communautés de France étaient réunis avec les principales associations représentatives des acteurs de la construction et du logement social pour la signature d’un pacte pour la relance de la construction durable, « un acte politique fort qui traduit la mobilisation de tous les acteurs en faveur d’une activité intense de construction de logements dans notre pays, pour répondre aux besoins des Français, relancer l’économie et contribuer au développement des territoires »selon Emmanuelle Wargon. Ensemble, les acteurs s’engagent à simplifier et accélérer les procédures d’urbanisme pour limiter la baisse des mises en chantier en 2021 et accompagner l’émergence de projets durables de construction, en promouvant la sobriété foncière, la qualité des logements et du cadre de vie. Ce pacte sera décliné localement par des accords locaux de coordination, à l’initiative des collectivités souhaitant s’engager dans la démarche, sous l’impulsion des Préfets. Il fera l’objet d’un suivi trimestriel dans le cadre d’un comité de pilotage associant ses signataires. Pour rappel, d'octobre 2019 à septembre 2020, 393 300 logements ont été autorisés à la construction, soit 43 900 de moins qu'au cours des douze mois précédents (source : statistiques de la construction septembre 2020; Service des données et études statistiques du Ministère de la Transition écologique).

Emmanuelle Cosse élue à la tête de l’USH

Emmanuelle Cosse a été élue présidente de l’Union sociale pour l’habitat pour une durée de quatre ans par l’Assemblée Générale de l’USH, réunie début novembre. Elle succède ainsi à Jean-Louis Dumont, militant de longue date du logement social et ancien député de la 2e circonscription de la Meuse, qui a occupé cette fonction durant deux mandats consécutifs (2012-2020). « En tant que présidente de l'USH, je proposerai de renouveler nos modes de travail collectif pour nous enrichir des préoccupations des différentes composantes du Mouvement Hlm et pour mieux intégrer la diversité de nos territoires. Notre Union devra être au rendez-vous des nouvelles mutations sociologiques, écologiques, économiques, technologiques dont nous percevons dès à présent les prémices » a déclaré nouvelle présidente de l’Union sociale pour l’habitat. Aujourd'hui, plus de deux millions de familles sont en attente d'un logement social, et on peut malheureusement penser que la dégradation de la situation économique et donc sociale aura un impact sur la demande de logements sociaux. Cette urgence sociale dans laquelle se trouve une partie croissante de la population doit être notre boussole, collectivement. » Pour rappel, Emmanuelle Cosse a été ministre du Logement et de l’Habitat durable de février 2016 à mai 2017, et vice-présidente du Conseil régional d’Ile-de-France, en charge du logement, de mars 2010 à décembre 2015. Elle a par ailleurs été secrétaire nationale d'Europe Écologie Les Verts (EELV) de novembre 2013 à février 2016. Elle est présidente de Coallia Habitat depuis février 2019.

Action Logement et les entreprises publiques locales engagés en faveur du logement

Le 15 octobre 2020, Bruno Arcadipane, président du Groupe Action Logement et Jean-Marie Sermier, président de la Fédération des élus des Entreprises publiques locales, ont signé un protocole de partenariat pour valoriser les enjeux du logement dans les territoires. La déclinaison opérationnelle de ce partenariat renforcé pourra prendre la forme de réflexions sur les conditions de cofinancement des Assistants à maîtrise d’ouvrage (AMO), d’échanges autour de projets de création d’Entreprises publiques locales dans les territoires qui en sont dépourvus ou encore d’échanges sur la création de structures de portage immobilier de moyen et long terme. Ensemble, les partenaires contribueront à faire émerger les projets de construction de logement social ou intermédiaire, de requalification du bâti ancien de centre-ville dans le cadre du programme « Action Coeur de Ville » et à faire connaître les mesures du Plan d’investissement volontaire (PIV) qu’Action Logement a signé avec l’Etat le 25 avril 2019. Sur les besoins spécifiques des territoires ultramarins, des actions de sensibilisation conjointe seront menées pour relayer les mesures du Plan d’investissement volontaire (et notamment la mobilisation d’1,5 milliard aux projets de construction et de réhabilitation en Outre-mer).

Construction durable : 350 millions d’euros pour accompagner les collectivités

Un nouveau dispositif du plan de relance devrait permettre aux élus de contribuer au financement des équipements et espaces publics permettant d’améliorer le cadre de vie de leurs administrés. En effet, une enveloppe de 350 M€ sur 2 ans vient d’être débloquée à destination des collectivités territoriales développant des programmes de logements denses autorisés à la construction du 1er septembre 2020 au 31 août 2022. « Le but est d’accélérer la reprise de la construction, tout en répondant à un triple objectif : contribuer à la relance économique du secteur du BTP, répondre au besoin de logements tout en limitant la consommation d’espace en cohérence avec l’engagement de « zéro artificialisation nette » porté par le Gouvernement » précise le ministère de la Transition écologique. Ce dispositif, automatique, prévoit une aide de 100€ par m² de surface nouvelle de logement dépassant un seuil de densité défini par commune. L’aide sera bonifiée de 20% pour les communes concernées par un programme partenarial d’aménagement (PPA) ou une opération de revitalisation de territoire. Pour Emmanuelle Wargon, ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du logement « le plan de relance va aider la construction à redémarrer, car nous avons besoin de logements de qualité en particulier dans les zones tendues. Nous serons toutefois attentifs à ce qu’il le fasse en limitant l’étalement des villes au détriment des terres agricoles, des forêts et des zones naturelles ».

Le maire de Chambéry nommé président de l’ANAH

Sur proposition de Bruno Le Maire, ministre de l’Economie, des Finances et de la Relance, et d’Emmanuelle Wargon, Ministre déléguée au Logement, Thierry Repentin, maire de Chambéry et vice-président en charge de l’habitat de la communauté d’agglomération Grand Chambéry, est nommé Président du Conseil d’administration de l’Agence nationale de l'habitat (ANAH), un établissement public placé sous la tutelle des ministères en charge du Logement, du Budget et de l'Economie. « Je suis honoré de la confiance qui m’est accordée pour présider l’Agence nationale de l’habitat, et tiens à saluer le bilan de ma prédécesseure, Nathalie Appéré. L’amélioration des logements privés est un enjeu majeur, qui se situe à la croisée de problématiques sociales, écologiques et économiques structurantes pour notre pays. Elle doit nous permettre de relever le défi de la COP21 et bénéficier à tous les territoires et tous les ménages » a déclaré le nouveau Président de l’Anah qui succède à Nathalie Apperé, maire de Rennes et Présidente de Rennes Métropole. Spécialiste des questions « logement » au Parlement, Thierry Repentin est notamment à l’origine de dispositifs favorisant la construction de logement sociaux, de la création de la taxe sur les logements vacants et de plusieurs propositions de loi et rapports sur l’habitat. Il a par ailleurs présidé l’Union Sociale pour l’Habitat de 2008 à 2012. De 2015 à 2017, il est Délégué interministériel à la mixité sociale dans l'habitat et Président de la commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier. Entre 2017 et 2020, il préside le Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique. Il est aujourd’hui président de la Commission nationale SRU.

Une alliance européenne pour un logement social durable et inclusif

C’est dans le cadre de la journée intitulée « les HLM acteurs de la relance » organisée par l’Union sociale pour l’habitat (USH), le 15 septembre à Paris, qu’un partenariat est né visant à faciliter l’accès des organismes de logement social en France aux financements européens pour les investissements de long terme dans le logement social. Ce dispositif auquel participent l’Union sociale pour l’habitat, la Banque des Territoires (groupe Caisse des Dépôts), la Banque européenne d’investissement (BEI) et la Banque de Développement du Conseil de l’Europe (CEB) prend la forme d’une « alliance européenne pour un logement social durable et inclusif en France », qui affirme le rôle central de la Banque des Territoires notamment dans la mobilisation des ressources de la CEB et de la BEI au bénéfice de l’investissement dans le logement social en France, sur la base de financements bilatéraux conclus entre ces différents financeurs. Les financements de la BEI et de la CEB mobilisés contribueront fortement à la lutte contre le changement climatique ainsi qu’à l’inclusion sociale et au soutien des populations fragiles en application du Socle européen des droits sociaux de l’Union européenne et de la Charte sociale européenne révisée du Conseil de l’Europe.

Un fonds exceptionnel d’aide au paiement des loyers en Seine-Saint-Denis

Avec la crise du Covid-19 se sont aggravées les précarités pour de nombreux ménages, notamment dans un territoire populaire comme la Seine-Saint-Denis » raconte Stéphane Troussel, président du département de la Seine-Saint-Denis. D’où la volonté de créer un fonds exceptionnel d’aide au paiement des loyers pour agir contre le risque d’endettement locatif qui menace les ménages du département. Ce fonds interviendra en complément et en amont du Fonds de solidarité logement (FSL), dispositif de droit commun qui aide les ménages les plus en difficulté à payer tout ou partie de leur loyer. Il concernera en particulier un public d’actifs, locataires du parc public ou privé, pour qui la crise a créé des fragilités et engendré des impayés de loyers, mais qui n’ont pas encore basculé dans la pauvreté. Cette aide d’urgence sera de 480 euros en moyenne par ménage (plafonnée à 60% d’un loyer) et versée en une fois auprès du tiers bailleur. Le Département de la Seine-Saint-Denis contribuera à hauteur de 2 millions d’euros à ce fonds exceptionnel auquel d’autres acteurs du logement en Seine-Saint-Denis sont invités à participer. Seine-Saint-Denis Habitat, premier bailleur du département, s’est déjà engagé à mobiliser 1 million d’euros en faveur du fonds, tandis que la CAF93 a également fait part de sa volonté de participer financièrement à cet effort collectif.

Le confinement, révélateur des inégalités en matière de qualité du logement

Les deux mois de confinement ont révélé l’importance de la qualité du logement dans la vie des Français. Ce que révèle une enquête menée par l’Association Qualitel et l’Institut Ipsos. Perçu et vécu comme un « cocon », celui-ci a pu aider à vivre cette période inédite et complexe. À l’inverse, moins bien supporté, il a aussi pu contribuer à générer des tensions supplémentaires. Selon l’étude, un grand nombre de Français ont plutôt, voire beaucoup, apprécié leur logement pendant ces deux mois. Ces confinés heureux sont des personnes plutôt âgées de 60 ans et plus, vivant en couple et propriétaires d’une maison en commune rurale. Ce sont ceux qui donnent la meilleure note à la qualité de leur logement, 7,2/101 contre 6,7/10 pour ceux qui avouaient « commencer à en avoir marre ». A contrario, 20% de Français, soit près de 8 millions de foyers, ont déclaré avoir « mal supporté » leur logement pendant le confinement. Ce sont pour la plupart des jeunes (28% des – 35 ans), des personnes seules (26%), en appartement (29%) avec des revenus modestes (32% des personnes gagnant moins de 1 250€).

En appartement, les Français ont moins bien vécu le confinement

Sans surprise, la France des campagnes a globalement mieux vécu le confinement. 65% des personnes vivant en zone rurale ont estimé que leur logement était tout à fait adapté pour vivre confiné, 47% pour les personnes vivant dans une grande métropole (35% pour l’Île-de-France). L’autre critère discriminant pour avoir bien vécu le confinement : le type de logement. Ainsi, Les habitants d’appartement qui évaluent la qualité de leur logement à 6,2/10, n’ont été que 28% à juger que leur logement était tout à fait adapté à une vie confinée, contre 65% de ceux vivant en maison avec une note de 7,1/10. Les propriétaires ont également noté plus généreusement leur logement en cette période de confinement (7,3/10), par rapport aux locataires.

Appartements solidaires pour les soignants : Julien Denormandie lance un nouvel appel à la solidarité

Ce sont plus de 5 000 logements qui ont déjà été proposés et 11.000 nuitées réservées depuis la mise en place par Airbnb le 24 mars dernier, à la demande de l’Etat, de la plateforme « appart Solidaire », qui propose des logements gratuits aux soignants et travailleurs sociaux des centres d’hébergement pour se rapprocher de leur lieu de travail. La demande des soignants est cependant croissante et sera bientôt plus forte que l’offre de logements proposée dans certains territoires. C’est notamment le cas à Paris et en région parisienne - Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne et dans les Yvelines - mais aussi dans les départements du Rhône, des Bouches-du-Rhône et du Nord. C’est un nouvel appel à la solidarité qu’a lancé le ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie : « Si vous avez un logement disponible et que vous souhaitez aider les soignants et travailleurs sociaux, votre aide peut faire beaucoup pour alléger leur quotidien ». Au-delà de la plateforme Appart Solidaire, d’autres plateformes similaires sont disponibles, comme par exemple le site immobilier pap.fr où 1200 offres ont été déposées.

L’Etat sollicite Airbnb pour la mise à disposition de logements pour les personnels soignants

Le ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie, a sollicité la plateforme de location Airbnb pour mettre des logements à disposition du personnel soignant des hôpitaux, des EHPAD ainsi que des travailleurs sociaux et bénévoles mobilisés dans les centres d’hébergement. Ainsi, depuis quelques jours, la plateforme «Appartsolidaire » créée pour l’occasion permet à des hôtes volontaires de proposer des logements gratuits à ceux qui en auraient besoin pour se rapprocher de leur lieu de travail. Chaque hôte volontaire ayant hébergé gratuitement un soignant ou un travailleur social durant cette opération bénéficiera d'un dédommagement d'un montant de 50€ réglé par Airbnb pour chaque réservation. Une initiative saluée par Jacqueline Gourault, ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales qui estime que c’est aussi « par l’addition des bonnes volontés, sur des territoires engagés, que nous viendrons à bout de la crise. »

Habitat : des objectifs ambitieux pour l’ANAH en 2020

A l'occasion de la cérémonie des vœux de l'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat, Nathalie Appéré Présidente du conseil d'administration, et Valérie Mancret-Taylor, Directrice Générale, ont rappelé les bon résultats de l'activité 2019 de l’agence, avec une augmentation des aides allouées à la rénovation de 65% par rapport à 2018. Elles ont également présenté les chantiers ambitieux pour 2020 pour lesquels l’agence dispose d’un budget supérieur à 1 milliard d’euros. Des moyens renforcés pour poursuivre ses missions prioritaires que sont la lutte contre la précarité énergétique, la revitalisation des quartiers anciens des villes moyennes, le redressement des copropriétés dégradées et la prévention des copropriétés en difficulté ; la lutte contre l’habitat indigne et l’adaptation des logements à la perte d’autonomie permettant ainsi au plus grand nombre de continuer à vivre chez soi. Le gouvernement a fixé à l’Agence, pour 2020, un objectif de 136 000 logements aidés et de 200 000 primes versées. « En 2019, l’agence a relevé tous les défis qui lui faisaient face et les résultats sont exceptionnels. Les agents se sont pleinement mobilisés dans le cadre des 4 plans nationaux (Cœur de ville, Habiter Mieux, Plan Initiative Copropriétés et Logement d’abord), la simplification de ses démarches et le déploiement d’outils numériques destinés à améliorer la qualité de service pour les usagers. Cet engagement au bénéfice de nos concitoyens est largement récompensé. 2020 devra permettre de consolider cette réussite avec de nouveaux objectifs ambitieux que je sais être à la portée de l’Agence. » a déclaré Nathalie Appéré, Présidente du conseil d’administration.

Rénovation de l’habitat : l’anah atteint ses objectifs

A l’occasion de son 4ème conseil d’administration de l’année, l’Agence nationale de l’habitat (Anah) a annoncé avoir atteint ses objectifs annuels. 122 624 logements rénovés au 2 décembre 2019, soit une progression de +70% en un an. Ce dynamisme est avéré sur l’ensemble de ses programmes: +23% pour les copropriétés dégradées, +30% pour l’autonomie, +100% pour le programme « Habiter Mieux ». Pour Nathalie Appéré, présidente du Conseil d’administration et maire de Rennes, « les résultats exceptionnels de l’Agence concrétisent les efforts menés depuis 2016 pour simplifier l’accès aux aides, à travers notamment la digitalisation. Les besoins de nos concitoyens pour l’amélioration de leurs conditions de vie, à travers l’habitat privé, sont importants et les programmes de l’Anah répondent à ces attentes ». L’Agence a également adopté un budget en hausse, en fonctionnement comme en investissement, qui permettra notamment de réussir la mise en œuvre de MaPrimeRénov’, une nouvelle aide à la rénovation énergétique qui sera lancée le 1er janvier 2020.