« 10.000 communes carencées en foncier » : 3 questions à Nicolas Thouvenin, docteur en sciences économiques et délégué général de l’UNAM

Vous avez réalisé une étude d’impact de la loi Climat et Résilience en matière de lutte contre l’artificialisation des sols et testé l’objectif ZAN dans chaque commune. Quelles conclusions tirez-vous de cette nouvelle étude inédite sur le logement ?

Nicolas Thouvenin : Le ZAN « zéro artificialisation nette » vise à subordonner les ouvertures à l’urbanisation à la renaturation des espaces abandonnés d’ici à 2050. Mais pour seule principale contrainte imposée aux collectivités à date, la loi Climat et Résilience votée en 2021 prévoit de réduire de moitié la consommation d’espaces artificialisés au cours des dix prochaines années. Est-ce possible ? Oui, sans hésiter. Selon notre étude exploratoire pionnière en la matière, c’est déjà le cas dans 45 % des communes où l’artificialisation est en baisse de plus de 50 %. C’est également possible pour près de 5000 autres communes où cette baisse est comprise entre -25 % et -50 %. Cela risque en revanche d’être plus compliqué pour toutes les communes qui ont une forte demande de logements mais pas les capacités foncières pour y répondre. Pour celles qui accusent des déficits de production passés, il faut avouer que ce sera compromis : avec 25 % des EPCI concernés, le sujet est réellement préoccupant.

Votre étude dénombre 10000 communes carencées en foncier. Comment, selon vous, arriveront-elles à atteindre les objectifs poursuivis ?

N.T. : Nous avons arrêté une méthodologie pour identifier les communes en difficulté, c’est-à-dire celles qui ne parviendront pas à compenser le déclassement de la moitié des zones à urbaniser. Ces dernières devront néanmoins s’inscrire sur une trajectoire de sobriété foncière et contribuer significativement à l’atteinte des objectifs inter-SCoT qui seront retranscrits dans les SRADDET. Leur effort consenti dépendra, au cas par cas, de l’ampleur et de l’hétérogénéité des besoins. D’après les simulations réalisées sur notre « supercalculateur» objectif-zan.com, rares seront toutefois les communes qui atteindront l’objectif sans concentrer plus de la moitié des constructions neuves dans l’enveloppe urbaine existante et respecter un ratio d’au moins 25 logements à l’hectare pour les nouvelles zones à urbaniser.

La raréfaction des terrains va-t-elle, selon vous, entraîner une hausse généralisée des prix du foncier ?

N.T. : Oui, la raréfaction du foncier disponible va inéluctablement entraîner une hausse des prix par le simple jeu de la loi de l’offre et de la demande. Cette hausse devrait néanmoins rester contenue car elle sera difficilement répercutable sur la clientèle, déjà affectée par la crise du pouvoir d’achat et la remontée des taux d’intérêt. Toutes choses égales par ailleurs, les prix du foncier pourraient même baisser à moyen terme. Déjà sensibles aux hausses des prix des matériaux et de l’énergie, ils serviront de variable d’ajustement dans le bilan des opérateurs pour amortir les surcoûts liés au recyclage foncier. Mais quels que soient les mouvements de prix anticipés, seul un véritable choc fiscal et l’émergence de nouveaux outils de financement dans le sillage des fonds ISR et de la taxonomie européenne devraient raisonnablement permettre au marché de s’ajuster à plus long terme et d’anticiper la renaturation des sites qui seront définitivement délaissés.

Propos recueillis par D.L.

La construction à l’épreuve de la sobriété foncière

Face à la pénurie de logements et son corollaire, la hausse du prix de la pierre, les besoins en fonciers nécessaires à la construction se heurtent à une réduction par deux du rythme de l’artificialisation des sols.

L’objectif fixé par la loi Climat et Résilience à 2050, impose aux territoires de baisser de 50 % d’ici à la fin de la décennie, le rythme d’artificialisation et de consommation des espaces agricoles et forestiers pour atteindre « zéro artificialisation nette » (ZAN). Toute la question est donc de savoir si les besoins en fonciers nécessaires à la construction sont compatibles avec une réduction par deux du rythme d’artificialisation. Pour François Rieussec, président de L’UNAM (Union nationale des aménageurs), « le déficit de constructions provoqué par la règle comptable zéro artificialisation telle qu’elle est imaginée par le gouvernement pourrait se creuser davantage ». En effet, selon une étude menée par l’économiste Nicolas Thouvenain, délégué général de l’UNAM, sur la base de données croisées de l’Insee, du ministère de la Transition écologique et de l’observatoire de l’artificialisation du Cerema, le ZAN, tel qu’il est conçu par la loi, provoquerait un déficit qui dépasserait 150000 logements par an. D’abord parce que, « la majorité des communes a déjà intégré une trajectoire de sobriété foncière puisque la moyenne de la consommation foncière a baissé de 24 % par rapport à 2015-2019, à 25664 hectares », selon les calculs de l’économiste. « 63,5 % des communes ont moins artificialisé au cours des cinq dernières années et en comptant celles qui n’ont pas du tout ouvert des zones à urbaniser au cours des cinq dernières années (7,5 %), c’est au total 71 % des communes qui ont entamé une baisse de l’artificialisation.Et parmi elles, 45 % des communes sont déjà sur une trajectoire du ZAN avec une baisse de 50 % », commente François Rieussec.

DES BESOINS EN LOGEMENTS DIFFÉRENTS SELON LES COMMUNES

Toujours selon les calculs de l’UNAM, 13 % des communes ont aucun besoin de construire 36,3 % ont un besoin ponctuel (25 %) alors que 28,9 % d’entre elles ont un besoin estimé entre 25 et 100 logements par an. Mais un taux qui s’élève à 77 % pour les communes de 500 à 2000 habitants et jusqu’à 97 % pour celles entre 10000 et 20000 habitants. « On voit bien que la question du foncier étroitement liée au logement ne peut être abordée qu’à l’échelle locale », analyse François Rieussec. Et d’ajouter, « la comptabilité urbaine ne doit pas remplacer la pensée urbaine ».

RENOUVELLEMENT URBAIN, UNE RÉPONSE ?

Avec un objectif de production estimé à 450000 par an pour répondre aux nouveaux besoins soit 4500000 d’ici à 2030, pour l’UNAM, il est nécessaire de réaménager avant de construire n’importe où et trop vite. « D’après nos calculs, pour un objectif de production de 1000 logements avec un taux de renouvellement urbain de 45 %, 550 nouveaux logements devront être réalisés en extension urbaine (55 %). Et toujours selon nos calculs, avec une densité de 25 logements à l’hectare, 22 hectares doivent donc être ouverts à l’urbanisation. Le calcul intégrant des péréquations entre territoires » décrypte Nicolas Thouvenain. « Et pour un taux de renouvellement urbain de 45 % et des densités de 25 logements à l’hectare, c’est presque 10000 communes (65 %) qui sont concernées! », résume François Rieussec. Et de conclure : « La localisation fine des besoins en développement met en évidence qu’il faudra autoriser plus de consommation foncière dans certains territoires. »

Danièle Licata