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DOSSIER LOGEMENT - L'offre locative à la recherche d'un second souffle

Dossier
08 avril 2019

Se loger décemment. Une revendication formulée par un grand nombre de Français, principalement dans les métropoles, où les prix des loyers ont connu une hausse fulgurante ces dernières années, affectant fortement le pouvoir d’achat des candidats à la location.

Pour Didier Bellier-Ganière, directeur du Pôle Stratégie et Transformation de 1001 Vies Habitat, il n’y a pas un marché du logement, mais des situations différentes en fonction du lieu où l’on se trouve. « En zone rurale les problématiques ne sont pas les mêmes que dans les grandes agglomérations, où le manque de logements est flagrant et le parcours résidentiel souvent bloqué. Aujourd’hui, les locataires restent dans les logements bien plus longtemps qu’avant. » Comment répondre  à la transformation du modèle du logement social et favoriser le logement pour tous ? La ville de Décines-Charpieu (69), met en place à titre expérimental une bourse d’échange aux logements sociaux pour fluidifier le parcours résidentiel sur son territoire. Ainsi, tout occupant d’un appartement social décinois souhaitant déménager sur la commune pourra désormais faire sa demande d’inscription via le service Logement social du CCAS. Il pourra consulter les offres existantes sur le site de la ville en vue de dénicher son futur logement. Sur la métropole nantaise, ce sont les bailleurs qui ont développé le dispositif Mutations inter-bailleurs pour faciliter la mobilité dans l’ensemble du parc social et mieux répondre aux besoins des locataires dont la situation évolue. Une autre question reste en suspens. Comment produire plus de logements sociaux alors que leur nombre stagne contrairement à la demande qui ne cesse de progresser? La vente de logements sociaux, un des axes de la loi Elan, devrait permettre aux bailleurs de reconstituer leurs fonds propres pour augmenter leurs capacités de production. Elle est également une réponse aux classes moyennes et aux jeunes actifs exclus du social comme du privé, pour des raisons de budget, trop élevé pour le social et trop faible pour le privé.

LE CASSE-TÊTE DESÀLOGEMENTS SOCIAUX
À l’heure où le pouvoir d’achat est au cœur des préoc- cupations de millions de Français, de nombreuses in- certitudes pèsent sur le logement social qui représente aujourd’hui un parc de 5 millions de logements, où habitent plus de 11 millions de personnes. « Nous avons un système dans lequel la demande augmente et l’offre baisse. En 2018, le nombre de demandeurs sociaux a franchi la barre des 2 millions », analyse Marianne Louis, directrice générale de l’Union sociale pour l’habitat (USH). Une situation qui inquiète tout autant les collectivités locales, qui, elles aussi, doivent tenir les objectifs inscrits dans les programmes locaux de l’habitat (PLH) et constatent que les opérateurs rencontrent des difficultés à investir. Pour l’Association des maires de France (AMF), les conséquences de la réforme des aides personnalisées au logement (APL), corrélée au dispositif de la réduction de loyer solidarité (RLS), fragilisant l’équilibre financier des bailleurs sociaux, commencent à peser sur le rythme de construction de nouveaux logements, comme sur la rénovation et la réhabilitation. Quelque 109000 loge- ments sociaux ont été financés en 2018, soit 4000 de moins que l’année précédente. Or, en 2017, ce chiffre avait déjà baissé par rapport aux quelque 124000 observés un an plus tôt. Inquiets, les opérateurs tirent la sonnette d’alarme et avancent des pistes pour sortir de cette situation. L’USH préconise de revenir à un taux de TVA de 5,5 %, mobiliser des financements européens à travers la Banque euro- péenne d’investissement (BEI), inscrire le logement dans un plan d’investissement européen. « Il faut, certes, construire de nouveaux logements, sans oublier toutefois la question de la rénovation et de la qualité de vie. Nous devons proposer des logements sociaux avec de meilleures performances en relançant les plans de rénovation énergétique, afin que les dépenses d’énergie pèsent le moins possible sur les charges des locataires », ajoute Marianne Louis.

LE LOGEMENT INTERMÉDIAIRE, UNE OFFRE NOUVELLE POUR LES CLASSES MOYENNES ET LES JEUNES TRAVAILLEURS
Pour répondre à la demande des classes moyennes et des jeunes actifs, trop riches pour obtenir un logement social, mais pas assez pour se loger décemment dans le privé, une offre nouvelle de logements émerge: le logement locatif intermédiaire (LLI) qui affiche des loyers environ 20 % inférieurs à ceux du privé.Deux principaux opérateurs sont actuellement mobilisés dans ce domaine. CDC Habitat, filiale immobilière d’intérêt général de la Caisse des dépôts et premier bailleur de France, a conclu, en décembre 2014, un partenariat avec le groupe Nexity visant l’acquisition par CDC Habitat d’un volume compris entre 800 et 1100 logements intermédiaires par an, en rythme de croisière, et dont les objectifs ont été largement dépassés. Un nouveau protocole de partenariat couvre la période 2018-2020. Pour sa part, In’li, la filiale d’Action Logement née juridiquement en 2017, vise la création de 80000 logements intermédiaires dans les dix ans qui viennent pour un investissement de 18 Md€. « Notre objectif, en lançant une production très massive de logements intermédiaires, c’est de créer une gamme de logements dont les prix se situent entre le privé et le social, dans les zones très tendues. Donc principale- ment en Île-de-France. La grande majorité de la production concerne des T2 et T3 construits à proximité des bassins d’emploi », explique Benoist Apparu, président du directoire d’In’li. Pour atteindre ses objectifs, le bailleur a prévu la vente d’une partie de son patrimoine, la mise en place de nouveaux modes d’endettement, notamment les emprunts obligataires ou le re- cours à la BEI et développera tout autre moyen de financement. Pour les organismes HLM, le LLI est un moyen de compléter leur palette de produits pour favoriser le parcours résidentiel des ménages et mieux répondre à la demande des élus. Ainsi, le bailleur social 1001 Vies Habitat, fort d’un parc de 3500 logements intermédiaires, prévoit de « relancer une dynamique de production de ces logements dans les territoires où les besoins sont présents. Pour qu’il y ait une vraie marche intermédiaire entre le logement social d’un côté et le logement libre de l’autre », affirme Didier Bellier-Ganière, directeur du Pôle Stratégie et Transformation de 1001 Vies Habitat. Le LLI bénéficie d’un taux de TVA intermédiaire à 10 %, au lieu de 20 %, et d’une exonération sur la taxe foncière sur les propriétés bâties d’une durée maximale de vingt ans. Deux avantages fiscaux qui doivent permettre de produire massivement des logements dont les prix seront inférieurs à ceux du marché. Ce produit est encore peu connu et pourtant, l’offre n’est pas vraiment nouvelle puisqu’elle a existé dans les années 1970 à 1990, rappelle Benoist Apparu. « Ces logements appartenaient à des investisseurs, majoritairement des banques et des compagnies d’assurances, qui en ont ven- du une grande partie au tournant des années 2000. Puis la production a cessé pendant une quinzaine d’années. C’est en 2014 que Cécile Dufflot, alors ministre du Logement, a réinventé ce produit. » Si le logement intermédiaire accroît l’offre loca- tive et fluidifie le parcours locatif, il permet aussi de disposer d’un parc neuf et bien situé. L’Île- de-France sera la première région bénéficiaire de ces logements, dont le besoin a été évalué à 150000 unités par l’Institut d’aménagement et d’urbanisme de la région.

Page réalisée par Blandine Klaas

Paroles de maires

RCL
Question :
Un maire, donc OPJ, peut-il l’être en dehors de sa commune ?
Réponses :
Non, il est élu OPJ sur sa commune.
Tous les pouvoirs du Maire en tant que représentant de l'Etat ne lui sont octroyés que sur son territoire.
Non uniquement dans la commune où il est élu maire.

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